Vorsicht, Bauabnahme!
Darauf müssen Sie achten

Stellen Sie sich vor der Abnahme Fachleute zur Seite. Für ein Haus zum Beispiel im Gebiet Niederrhein sind das Sachverständige für Schäden an Gebäuden. Diese sind unabhängig und erkennen mit geübtem Auge – dank jahrelanger Erfahrung – auch sogenannte versteckte Mängel.

Ebenso klärt Sie ein Fachmann über Toleranzen auf, die keine wirklichen Mängel darstellen.
Bausachverständige erkennen bei einem Neubau in Alpen oder Xanten, ob Abläufe im Bad genügend Gefälle haben, damit Überschwemmungen im ebenen Bereich vermieden werden. Sie weisen auf Heizungs- und Lüftungsanlagen hin, die falsch dimensioniert sind sowie auf ungenügend abgedichtete Keller.

Türen, die nicht bündig schließen, sind ebenso häufig ein Ärgernis wie schlecht eingebaute Fenster, scharfe Kanten oder zu hoch angebrachte Fensterbretter. Risse im Mauerwerk gehören zum Standard im Baupfusch ebenso wie schlecht verlegte Fliesen, die den Trittschall weiterleiten.

Unter dem Strich bedeutet das Kosten in Milliardenhöhe, und zwar jährlich. Allerdings sollte erwähnt werden, dass schon 40 Prozent der Mängel und Schäden in der Planungsphase passieren. Die übrigen 60 Prozent entstehen auf der Baustelle.

Aus diesem Grund sollten Sie eine Begehung mit Sachverständigem nicht erst kurz vor der Übernahme durchführen. Sie liegen auf der sicheren Seite, wenn Sie bei wiederholten Baukontrollen Ihr Objekt von einem Gutachter begutachten lassen. Dies bietet sich schon beim Rohbau an. In dieser Phase entstehen häufig gravierende Mängel, die man hinterher nicht mehr sieht.

Gegen Sachverständige für Schäden an Gebäuden mögen hohe Kosten sprechen: Rechnen Sie jedoch die Beseitigung der Kosten gegen, relativieren sich diese Ausgaben.

Mein Rat ist, in jedem Fall vor dem Abnahmetermin einen Sachverständigen/e zu beauftragen, außer Sie sind selbst ein Insider im Baugewerbe.

Ein guter Tipp ist ferner, eine Woche vor Übernahme Ihres Eigenheims in Alpen, Sonsbeck oder Kevelar sämtliche Details Ihres Bauprojekts gemeinsam mit dem Sachverständigen vor Ort zu begutachten. So stehen Sie nicht unter Zeitdruck und können alle festgestellten Mängel in ein Bautagebuch notieren.

Während der Abnahme besprechen Sie die festgestellten Mängel mit einem Vertreter der ausführenden Baufirma. Mängel und Schäden sollten ins Abnahmeprotokoll übernommen werden: Dann ist sicher, dass bis zu einem vereinbarten Termin sämtliche Mängel beseitigt werden müssen.
Üblich ist, eine zweite Begehung einzuplanen. Bei dieser können Sie dann überprüfen, ob die beanstandeten Mängel tatsächlich in Ihrem Sinne beseitigt worden sind.

• 640 Abs.1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs hat die förmliche Abnahme einer Immobilie festgelegt. Das bedeutet: Jeder Auftraggeber muss sein Haus von der ausführenden Baufirma oder einem dazwischen geschalteten Bauträger abnehmen lassen.

Diese Verpflichtung gilt ab dem Zeitpunkt, wo das Bauunternehmen seinen Auftrag erfüllt hat. Mit der Abnahme sind rechtliche Konsequenzen verbunden. Hat man nämlich erst einmal die erbrachten Leistungen anerkannt, ergeben sich damit rechtliche Folgen.

Zum einen liegt die Beweislast, dass Ihre Heizung in Alpen oder Rheinberg falsch dimensioniert war, nun bei Ihnen. Jetzt liegt es an Ihnen allein, den Mängel zu beweisen. Man spricht von „Beweislastumkehr“. Damit verbunden ist die Zahlung für erbrachte Leistungen an das Bauunternehmen: Sie haben keinen Erfüllungsanspruch mehr, sondern müssen zahlen.

Ab diesem Zeitpunkt beginnt auch die Verjährungsfrist für Ansprüche auf Mängelbeseitigung. Ebenso geht dann die Gefahr von Beschädigung oder gar Zerstörung der Immobilie auf die Eigentümer über. Konkret heißt das, ab diesem Zeitpunkt müssen Sie Ihr Haus versichern.

Ein Hinweis: Auch im Kreis Wesel und Kreis Kleve wird die förmliche Abnahme von Bauträgern häufig umgangen. So warnt der der Verband Privater Bauherren (VPB) vor Anbietern von schlüsselfertigen Bauten. Diese versuchten oft durch formlose, schriftliche Abnahmen geltendes Recht zu umgehen. Die Zeitersparnis wiegt die Folgen keinesfalls auf: Private Bauherren sollten sich darauf nicht einlassen!

Ein gemeinsamer Ortstermin und eine formelle schriftliche Abnahmeerklärung sind dringend nötige Schritte, um böse Überraschungen im Nachhinein zu vermeiden. Daher mein Rat: Vereinbaren Sie die förmliche Abnahme gleich zu Beginn im Werksvertrag. So liegen Sie auf der sicheren Seite. Auch wenn die förmliche schriftliche Abnahme im Nachhinein verlangt werden kann. Diese Klarheit schafft für Bauherrn und Baufirma Sicherheit und Struktur.

Wann können Sie die Abnahme verweigern?
Ein Bauherr kann erwarten, dass er bei der Übergabe eine mangelfreie Immobilie vorfindet. Jedoch ist zwischen unwesentlichen und wesentlichen Mängeln zu unterscheiden. Von Wesentlichkeit bei Mängeln spricht man, wenn beispielsweise ein Geschoss fehlt, die Dachneigung falsch ist oder ein barrierefrei deklariertes Objekt nicht barrierefrei ist.

Auch technische Mängel wie eine fehlende Geschosstreppe oder ein fehlendes WC sind wichtige Kriterien, um eine Abnahme zu verweigern. Als drittes unterscheidet man bei den wesentlichen Mängeln rechtliche Vereinbarungen. Wurde gegen die Baugenehmigung oder öffentliche Bauvorschriften seitens der Baufirma verstoßen, ist dies ebenfalls ein triftiger, „wesentlicher“ Punkt.

 
Gut für Sie zu wissen: Mehrere kleine Mängel wie schief sitzende Steckdosen, Fenster, die nicht dicht schließen, wackelnde Treppengeländer und verkratzte Türen können auch in der Summe einen wesentlichen Mangel ergeben, und Sie müssen Ihr Haus nicht abnehmen.

Ist eine Wesentlichkeit der Mängel bei Ihrem Objekt im Gebiet Niederrhein, Geldern oder Xanten festgestellt, sollte dies vonseiten des Bauherren erklärt werden. Bestimmen Sie dann eine Frist. Alle restlichen Leistungen sollten konkret fixiert werden: Nur so liegen Sie rechtlich auf der sicheren Seite. Auch eine Fotodokumentation und ein Aktenvermerk sind nach meiner Erfahrung wichtige Schritte der Beweissicherung.

Grundsätzlich hat der Eigentümer auf seine Immobilien in Sonsbeck, Rheinberg oder Kevelaer eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren. Das ermächtigt Sie nach Bezug Ihrer Immobilie dazu, neu entdeckte Mängelansprüche gegen den Bauträger oder das ausführende Unternehmen geltend zu machen.

Ein Montagebericht gilt in solch einem Fall als Bescheinigung für Nachbesserungs-Arbeiten. Als angemessen ist bei kleineren Mängeln eine Frist von zwei Wochen. Sollte der Bauunternehmer seiner Verpflichtung nicht nachkommen, müssen Eigentümer die Mängel mit Fristsetzung genau beschreiben.

Schadensersatz fordern oder die Rechnung mindern ist dann möglich, wenn die Baufirma auch eine weitere Frist verstreichen lässt. In diesem Fall empfehle ich einen Baugutachter. Dieser muss dann von der ausführenden Firma bezahlt werden. Jedoch nur dann, wenn Ihre Reklamation als berechtigt anzusehen ist.

Möglich ist jetzt, eine Fremdfirma mit Beseitigung der Mängel zu beauftragen. Auch diese Kosten hat die ursprüngliche Firma als Verursacher des Schadens zu begleichen. Sollte die Baufirma oder der Bauträger dieser Verpflichtung nicht nachkommen, bleibt den Eigentümern nur der Gang vor Gericht.

Jeder unterschreibt gerne das Abnahmeprotokoll. Doch bedeutet dies im Falle etwaiger Mängel aus rechtlicher Sicht, dass Sie das Eigenheim vorbehaltlos abgenommen haben und damit Ihre Gewährleistungsansprüche nach § 634 BGB verlieren. Dann besitzen Sie keinen Anspruch auf Nachbesserung mehr – höchstens den Anspruch auf Schadensersatz.

Behalten Sie sich lieber gemäß & 640 Abs. 2 BGB Ihre Rechte bei Mängeln vor. Das heißt: Dokumentieren und benennen Sie möglichst detailliert sämtliche Mängel, die Ihnen bei der Abnahme auffallen in einem Protokoll.

Sobald der Bauunternehmer alle Leistungen für Ihre Immobilie im Kreis Kleve oder Kreis Wesel erbracht hat, läuft die Abnahmefrist. Der Bauunternehmer kann eine Zustandsfeststellung mit Ihnen verlangen und dafür auch einen Termin bestimmen. Vorsicht: Sollten Sie auf seine Aufforderung nicht reagieren, gilt die Immobilie als abgenommen.

Fristablauf kann man folgendermaßen definieren: Der Bauunternehmer muss den Bauherrn zur Abnahme aufgefordert haben, wobei er die Frist nicht zu kurz setzen darf. Man spricht in diesem Zusammenhang von einer angemessenen Frist. Dies alles gilt, wenn die Immobilie fertiggestellt ist und höchstens noch kleine Mängel zu beseitigen sind.

Noch ein weiter Fall ist zu nennen: das sogenannte schlüssige Verhalten. Davon spricht man, wenn die Abnahme stillschweigend geschieht. Was bedeutet „stillschweigend“ bei einer Bauabnahme?
Dieser Fall tritt ein, wenn Sie den Restbetrag überweisen oder Ihr Haus schon beziehen. Ebenso spricht man von „stillschweigend“:

• wenn Sie selbst gewisse Arbeiten wie Fliesen verlegen übernehmen.
• wenn Sie selbst verputzen
• wenn Sie Ihre Immobilie weiterverkaufen

Allerdings gibt es auch hier für den Bauherrn günstige Regelungen. Wenn Sie etwa im Vorhinein Mängel angezeigt haben oder das Haus noch nicht fertiggestellt ist, kann es keine stillschweigende Abnahme rechtlich geben.

Dasselbe gilt, wenn Sie die vorige Wohnung verlassen müssen. Im Nachhinein entdeckte Mängel können immer noch sechs Tage nach Übernahme angezeigt werden.

Mit diesen kleinen Tipps können Sie jetzt etwaige Fallstricke beim Hausbau in Alpen, Kevelaer oder Kleve clever umgehen. Dann kommen Sie sicher durch die Zeit der Abnahme. Und dürfen sich freuen, Ihr Traumhaus baldmöglichst wie gewünscht beziehen zu können!