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Ratgeber: Verkauf einer vermieteten Wohnung

Ausführlicher Ratgeber für den Verkauf einer vermieteten Immobilie inklusive Checkliste der relevanten Unterlagen, Renditeberechnung und Pflichten der Mieter bei der Besichtigung.

Wenn eine Wohnung verkauft wird, ist dies meist eine große Herausforderung. Noch größer ist die Herausforderung allerdings, wenn die Wohnung vermietet ist. Wenn es darum geht, dass der Mieter zeitnah ausziehen soll, wird die Abwicklung des Kaufes eventuell problematisch. Das Mietrecht ist hierbei die Basis für die Rechte und Pflichten der Mieter.

Wenn sie zur Selbstnutzung vorgesehen ist, verkauft sich eine „freie Immobilie“ deutlich leichter. Und dennoch ist es nicht zwangsläufig ein Nachteil eine vermietete Wohnung zu veräußern: Denn wenn der Interessent das Objekt lediglich als Kapitalanlage nutzen möchte, ist er selbst an einer Nutzung nicht interessiert, denn hier steht die Rendite im Vordergrund.

1. Vermietete Wohnung verkaufen: Die Zielgruppe
2. Der Verkauf an den Kapitalanleger
3. Wertminderung
4. Die Festlegung des Verkaufspreises
5. Unterlagen für den Verkauf
6. Bestehender Mietvertrag: Kauf bricht nicht die Miete
7. Eigenbedarf
8. Mieter: Vorkaufsrecht
9. Pflichten Mieter
10. Rechte Mieter
11. Probleme bewältigen

 

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Grundsätzlich stehen Ihnen zwei Möglichkeiten zur Verfügung: Der Verkauf der Immobilie an Kapitalanleger oder an Selbstnutzer. Dabei ist ein Verkauf an Kapitalanleger vergleichsweise weniger problematisch.

Insbesondere, wenn sich das Gebäude in einem guten Zustand befinden und zahlende Mieter darin wohnen. Soll die Zielgruppe darin liegen, dass Sie jemanden suchen, der die Immobilie selbst bewohnen möchte, gestaltet sich der Verkauf schon als schwieriger. Auch wenn eine Eigenbedarfskündigung vollzogen wird, wehrt sich der Mieter eventuell, freiwillig auszuziehen.

Dann ist die Räumungsklage im Gebiet Niederrhein oder einem anderen Ort meist der einzige Ausweg. Das Ergebnis einer solchen Klage ist allerdings nicht immer abschätzbar und auch der Zeitraum des Mietverhältnisses spielt dabei eine grundsätzlich elementare Rolle für die zukünftige Nutzung der Wohnung. Die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist muss ohnehin abgewartet werden, denn der Mieter genießt selbstverständlich Kündigungsschutz.

Nicht der Selbstnutzer ist der ideale Kaufinteressent für die zu vermietende Wohnung, sondern der Kapitalanleger. Das liegt daran, dass er sich nicht besonders für die Qualitäten der Wohnung interessiert, sondern vorrangig für die zu erwartenden Rendite.

Die nötigen Objektunterlagen beinhalten auch den Wirtschaftsplan. Dieser wird meist bezogen auf die Abrechnungen des vergangenen Jahres erarbeitet. So kann der interessierte Käufer sich darüber informieren, welche Gemeinschaftskosten für das Haus oder die Wohnung im Rahmen der Eigentümergemeinschaft anfallen.

Zudem bietet der Plan auch einen Überblick zur Situation der Liquidität der Eigentümergemeinschaft und über die laufenden Kosten. Sie als Eigentümer können von der positiven Entwicklung der Immobilie informieren, indem Sie mit einem konstanten Zuwachs des Wertes überzeugen, etwa wegen einer steigenden Miete.

Wenn Sie zum Beispiel im Kreis Wesel, dem Kreis Kleve oder dem Gebiet Niederrhein eine bereits vermietete Wohnung veräußern möchten, müssen Sie sich automatisch mit dem Punkt der Wertminderung beschäftigen. Dabei war es über viele Jahre hinweg selbstverständlich, dass der Wohnungserwerb in den allermeisten Fällen zur Eigennutzung gedacht ist.

Wenig attraktiv erschien es, dass jemand ein Objekt erwirbt, in dem noch Mieter leben. Im Vergleich zu leerstehenden Wohnungen sind die Auswirkungen auf den Verkaufspreis hier deutlich spürbar. In der jüngsten Zeit hat sich die Nutzungsabsicht von Immobilien allerdings stark verändert.

Die Mehrheit von Interessenten sucht Wohnraum als lukrative Kapitalanlage und nicht zur Eigennutzung. Das macht sich in Form von Preisanstiegen auf dem Markt im Gebiet Niederrhein und anderswo auch für vermietete Immobilen bemerkbar.

Nicht allein die mögliche Rendite sollte die Basis für den geeigneten Verkaufspreis sein. Vergleichen Sie vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage. Für einen erfolgreichen Verkauf ist die richtige Einschätzung der zentrale Punkt.

Dabei müssen auch die Lage und die Infrastruktur um das Gebäude herum beachtet werden. Ebenso wie der Sanierungszustand der Wohnung oder der aktuelle Zustand des Hauses.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen – etwa im Kreis Wesel, Kreis Kleve, in Alpen, Rheinberg oder Kevelaer – müssen Sie in der Lage sein, die Summe auch entsprechend zu begründen. Wenn Sie dabei auf der absolut sicheren Seite sein möchten, lassen Sie am besten ein professionelles Wertgutachten erstellen.

Nicht nur die allgemeinen Unterlagen sollten in Ihrem Portfolio erscheinen. Daneben sind folgende Papiere für den Verkaufsabschluss eines Objektes im Kreis Wesel, Kreis Kleve, Sonsbeck oder Alpen nötig:

  • amtlicher Lageplan
  • Mietvertrag inkl. der letzten Mieterhöhung
  • Wartungsverträge
  • Energieausweis
  • Teilungserklärung
  • Protokolle der Eigentümerversammlung (letzten drei Jahre)
  • Bauzeichnungen
  • Grundbuchauszug
  • Bilder
  • Beschlüsse der Eigentümer (letzten 3 Jahre)
  • Betriebsanleitungen der Geräte
  • Nachweis über eventuelle Modernisierungen
  • Inventarnachweis
  • Nebenkostenabrechnung mit Nachweis über die Instandhaltungsrücklagen (letzten drei Jahre)
  • Berechnung der Nutz- und Wohnfläche
  • Nachweis über die gezahlten Hausgeldabrechnungen des Verkäufers

Diese Liste haben wir Ihnen übrigens als kostenlose Checkliste zum Herunterladen hinterlegt.

Checkliste_Kauf-Mietwohnung_Niederrheinmakler

Der Kauf einer vermieteten Wohnung bricht die Miete nicht. Dieser Grundsatz ist nach §566 im Bundesgesetzbuch geregelt. Auch wenn die Immobilie in Rheinberg, Kevelaer, Sonsbeck, Geldern oder Xanten veräußert wird, bleibt das Mietverhältnis bestehen.

An die neue Stelle des Vermieters tritt nach Kaufabschluss der Käufer. Das Vertragsverhältnis bleibt zu denselben Bedingungen zwischen Mieter und Käufer bestehen. Die Kündigung dieses Verhältnisses ist nur dann möglich, wenn ein gesetzlicher Grund vorliegt.

Für den bisherigen Mieter gibt es zudem keine Möglichkeit neue Konditionen auszuhandeln, sobald Verkauf abgeschlossen ist. Er muss aber ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung Auskunft darüber erteilt bekommen, dass es zu einer Änderung der Eigentumsverhältnisse der Wohnung gekommen ist.

Ist die Wohnung in Geldern, Xanten, Kevelaer, Rheinberg oder Alpen oder einem anderen Ort verkauft worden, kann der neue Besitzer dem Mieter prinzipiell wegen Eigenbedarf kündigen.

Unter bestimmten Umständen erkennt der Gesetzgeber hier ein berechtigtes Interesse. Es ist gegeben, wenn das Objekt in Sonsbeck, Geldern, Xanten oder Umgebung selbst bewohnt werden möchte oder es einem Familienangehörigen überlassen werden soll.

Die gesetzlich verankerte Kündigungsfrist muss natürlich eingehalten werden. Der Mieter hat zudem das Recht, gegen die Kündigung juristisch vorzugehen.

Wird die Wohnung verkauft, muss zunächst dem Mieter eine Chance für den Kauf eingeräumt werden. Er besitzt das Vorkaufsrecht und muss noch vor einem anderen Interesse gefragt werden, ob er das Objekt erwerben möchte. Wenn die Mieter dies nicht wollen, kann es für andere Interessen freigegeben werden.

Als Besitzer sind Sie berechtigt das vermietete Objekt mit einem Interessenten im Rahmen einer Besichtigung zu betreten. Dies zählt zu den Pflichten Mieter. Dafür muss dem Mieter zeitnah ein Termin mitgeteilt werden.

Üblich sind hierbei Besichtigungstermine im Abstand von sieben bis vierzehn Tagen. Eine eindeutige rechtliche Festlegung existiert nicht. Der Termin sollte mindestens 24 Stunden vorher (im Falle der Berufstätigkeit vier Tage) der Besichtigung mitgeteilt werden.

Während der Besichtigung genießt der Mieter nach wie vor das Hausrecht. Er kann also etwa bestimmen, ob die Straßenschuhe ausgezogen werden müssen oder Inventar nicht angefasst werden soll.

Auch ist er aus Rücksicht auf die Privatsphäre in der Lage, Fotografieren zu untersagen.

Die Besichtigung sollte aus Rücksicht auf den Mieter so kurz wie möglich stattfinden. Die Rechte Mieter müssen auf jeden Fall sehr ernst genommen werden.

Wir haben schon öfter mit erschwerten Bedingungen bei der Vermarktung zu kämpfen gehabt. Als neutrale Makler können wir unparteiisch an die Sache herangehen und das auch dann, wenn die Fronten zwischen Mieter und Eigentümer strak verhärtet sind.

Erst kürzlich hatte meine Kollegin Sabine Knauf so einen Fall. Lassen wir sie selbst berichten:

„Der Mieter hatte über die Jahre unseren Kunden immer wieder mit Mietkürzungen geradezu belästigt, anders kann ich das nicht nennen. Mal wegen der angeblich 20 Jahre alten Küche, da meinte er, ihm würde eine neue zustehen … das andere Mal war die Wohnung angeblich zu kalt, obwohl die Heizung im Haus allesamt überholt worden waren. Dafür hatte es übrigens eine einzige kleine Mietanpassung in den ganzen Jahren gegeben.

Wir hatten es eigentlich schon nicht einfach, die Wohnung wegen des geringen Mietzinses und der daraus nicht gerade attraktiven Rendite, preislich gut zu positionieren.“

Zwar war es dann ausgerechnet der Mieter, der unserem Eigentümer ein Kaufangebot machte: Sein Preis lag aber 40.000 Euro unter Wert und meine Kollegin, die übrigens auch meine Schwester ist, wurde schnell klar, dass der Verkauf und die Besichtigungen nicht einfach werden würden.

Es war dann wohl die Taktik einer geduldigen, aber unerschrockenen Frau, die diese Wohnung in Geldern trotz Bildverbot – meine Schwester verwendete einfach Symbolfotos einer ähnlichen Wohnung – erfolgreich verkaufen konnte.

„Manchmal ist es einfach besser, wenn man sich neutral geben kann. Ich bin da in festgefahrenen Situationen eher optimistisch und meistens behalte ich Recht!

Ich habe dem Mieter klar machen können, dass es auch an seiner Kooperationsbereitschaft liegen würde, welche Käuferklientel wir ansprechen werden.

 Was ich unbedingt verhindern wollte, war ein negatives Besichtigungsumfeld! Manchmal sind es auch kleine Geschenke und ein sehr flexibles Terminmanagement in den Besichtigungen, die einen Mieter kooperieren lassen.“

Rufen Sie uns herzlich gerne an, wenn Sie über den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung nachdenken: Tel. 02838 776 77 37 – oder schreiben Sie mir oder Sabine Knauf über das Kontaktformular.

WOLFRAM BÜREN ist Ihr Niederrhein Makler und Immobilienfachmann für das Gebiet Niederrhein, und die Kreise Wesel und Kleve. Sein Büro ist in Sonsbeck, einer Gemeinde im Westen Nordrhein-Westfalens mit 8.675 Einwohnern. Seine professionellen Wurzeln wuchsen in der Baubranche, mit seiner Firma „Massivbau Niederrhein“ kann er auf einen großen Erfahrungsschatz beim Bau von Privathäusern punkten.

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