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Eine zusätzliche rente durch ihre Immobilie

Ob im Gebiet Niederrhein in Sonsbeck, Alpen, Rheinberg, im Kreis Kleve in Kevelaer, im Kreis Wesel in Xanten: Wenn wir in den Ruhestand gehen, freuen wir uns über eine Altersabsicherung, die zu unserer gesetzlichen Rente hinzukommt.

Um eine zusätzliche Einnahme zu erhalten, können wir auf die Immobilienrente zurückgreifen. Sie steht allen Immobilieneigentümern ab dem 60. Lebensjahr als Option infrage, deren Objekt schuldenfrei ist.

 

Allgemeines zur Immorente

Um auch im höheren Alter liquider zu sein, stehen Ihnen bei der Nutzung der Hausverkaufs auf Rentenbasis fünf unterschiedliche Optionen zur Verfügung, die allesamt dem gleichen Prinzip unterliegen:

Sie als Haus- und Wohnungseigentümer verkaufen oder beleihen Ihr Objekt an eine Versicherung oder eine Bank. Hierfür bekommen Sie den Kaufbetrag in monatlichen Raten oder als Einmalzahlung, während Ihr Wohnrecht bestehen bleibt.

  • Die klassische Immorente, auch genannt Leibrente, sichert Ihnen die monatliche Ratenzahlung des Objektgegenwertes (Haus oder Wohnung) bis zu Ihrem Ableben zu.
  • Bei der abgekürzten Immobilienrente legen Sie einen bestimmten Zeitraum fest, in dem Ihnen der Gegenwert in monatlichen Raten zufließt.
  • Innerhalb der kombinierten Immobilienrente fließen das Prinzip der klassischen (lebenslange Zahlung) und der abgekürzten Immobilienrente (festgelegter Zeitraum) zusammen. Das heißt, dass der Gesamtwert Ihrer beliehenen Immobilie aufgeteilt wird und entsprechend jeweils nach einem der beiden Prinzipien ausgezahlt wird.
  • Beim Barwertausgleich erhalten Sie eine einmalige Auszahlung des gesamten Wertes, bekommen aber Ihr Wohnrecht lebenslang garantiert. Ihr lebenslanges Wohnrecht wird auch im Grundbuch festgehalten.
  • Entscheiden Sie sich für einen Rückmietkauf, erhalten Sie ebenfalls eine Einmalzahlung, die jedoch etwas höher ausfällt. Gleichzeitig wohnen Sie als Mieter beim Rückmietkauf weiterhin in dem Objekt mit Mietvertrag, der lebenslang gilt und auf das Kündigungsrecht verzichtet.

Wenn Sie als Eigentümer sich für eine Leibrente entscheiden, heißt das, dass Sie Ihre Wohnimmobilie verkaufen und Ihr Leben lang monatliche Ratenzahlungen hierfür bekommen.

Somit wechselt der Eigentümer, aber Sie als Rentenbezieher bleiben (je nach Vertrag) in Haus/Wohnung wohnen, bis Sie ableben. Instandhaltungskosten, Kosten für die Objektpflege und notwendige Reparaturen der Immobilie müssen vom neuen Eigentümer getragen werden.

Eine Umkehrhypothek ist eine andere Bezeichnung für die Verrentung Ihrer Immobilie. Sie ist schlussendlich das Gegenteil der Ihnen geläufigeren Hypothek, denn während sich bei der Ihnen geläufigen Hypothek die Summe des Darlehens verringert, wächst diese hierbei im Umkehrprinzip. Daher die Bezeichnung, die aus dem Englischen stammt („Reverse Mortage“).

Es gibt Voraussetzungen, die jedoch teilweise nicht immer erfüllt werden müssen. Wenn Sie Ihre Immobilie verrenten möchten, müssen Sie …

  • … Eigentümer der Immobilie sein, sonst dürfen Sie nicht darüber verfügen.
  • … das gesetzliche Renteneintrittsalter von mindestens 65 Jahren erreicht haben, wenn Sie einen Antrag stellen. Haben Sie bereits eine Frührente beantragt oder bekommen diese, müssen Sie sich dennoch bis zum gesetzlichen Renteneintrittsalter gedulden, sofern Sie sich nicht für einen Anbieter entscheiden, der Ihre geplante Immobilienrente bereits ab dem 60. Lebensjahr anbietet.
  • … über eine Immobilie verfügen, deren Zustand einwandfrei ist. Das bedeutet, dass Maßnahmen, die der Energieeffizienz der Immobilie dienen, ergriffen worden sein mussten und keine Instandhaltungsmaßnahmen, die in regelmäßigem Turnus erfolgen müssen, vernachlässigt wurden. Kurz: Es darf kein Reparaturstau vorhanden sein. Auch Maßnahmen zur Energieeffizienz sollten regelmäßig erfolgt sein. Durch diese Bedingung stellt der Anbieter der Immobilienrente sicher, dass Haus, Wohnung und Grundstück keine Wertminderung bevorstehen.
  • … über ein schuldenfreies Objekt verfügen. Teilweise gestatten Anbieter aber auch eine geringe restliche Schuld.
  • … ein Objekt besitzen, das Ihnen durch die Werthöhe eine monatliche Rate von mindestens 150 Euro zusichert. Sie müssen hier beachten, dass Ihnen der Immorentenanbieter unter keinen Umständen den gesamten Wert berechnen wird und dass das Modell der lebenslangen Immobilienrente eine Lebenserwartung von 95 Jahren ansetzt.

Die unterschiedlichen Modelle bieten Ihnen die Chance, auch für Sie eine passende Option der Verrentung zu finden. Ihre Vorteile sind klar:

  • Sie haben die Chance, auch im Alter ausreichend liquide zu sein und Ihren Ruhestand sorgenfrei zu genießen, ohne jeden Cent umzudrehen. Sei es im Gebiet Niederrhein in Sonsbeck, Alpen, Rheinberg, im Kreis Kleve in Kevelaer, im Kreis Wesel in Xanten, im Kreis Kleve oder sonst wo.
  • Sie haben die Möglichkeit, ganz bequem Ihr monatliches Budget zu erhöhen, ohne etwas dafür tun zu müssen.
  • Sollten Sie aus irgendwelchen Gründen in Privatinsolvenz gehen, fallen weder Ihre monatlichen Ratenzahlungen noch Ihr bestehendes Wohnrecht in die Masse der Insolvenz.
  • Die Immobilienverrentung zur Altersabsicherung erfolgt ohne Bonitätsprüfung. Ihr Haus dient Sicherheit für das geldgebende Institut.
  • Wenn Sie trotz des Eigentümerwechsels ein lebenslanges Wohnrecht erhalten, müssen Sie sich nicht mehr selbst um Reparaturen oder Maßnahmen zur Instandhaltung Ihres Wohnsitzes kümmern, da dies nun die Aufgabe des neuen Eigentümers ist – ein deutlicher Vorteil im höheren Alter, sowohl aus dem finanziellen als auch körperlichen Aspekt.
  • Sollte Ihnen Ihr Haus nach dem Auszug Ihrer Kinder zu groß geworden sein, können Sie mit der Immorente ganz einfach und schuldenfrei eine kleinere Wohnung erwerben.

Leider hat alles, was Vorteile hat, auch Nachteile.

  • Leider bekommen Bezieher von Immobilienrenten meistens maximal 80 % des Objektwertes.
  • Eventuell (das hängt von dem Immobilienrentenmodell ab) haben Ihre künftigen Erben nicht mehr die Chance, eine Immobilie ohne Schuld zu übernehmen.
  • Auch kann es sein, dass sich der Anbieter das Wertverlustrisiko mit Zinsen, die bis 10 % betragen können, bezahlen lässt.

Es ist leider schwer, ohne Kenntnisse die zu erwartende Höhe unserer Leibrente exakt zu ermitteln, da viele Anbieter ein Geheimnis um die angesetzten Gebühren machen. Jedoch wissen wir, dass die Berechnung nach dem folgendem Prinzip abläuft:

Zunächst wird der Verkehrswert des Objektes geschätzt. Hier spielen Faktoren wie Zustand und Alter unserer Wohnimmobilie mit ein (ob ein Investitions- oder Instandhaltungsstau vorliegt z. B.). Dann wird der Beleihungswert errechnet, dessen Höhe bei den meisten Geldgebern bei 65 bis 80 % des Verkehrswertes beträgt.
Leben Ehepartner gemeinsam in der Wohnung oder dem Haus, sodass beide das Wohnrecht erhalten sollen, ist das Alter des Jüngeren ausschlaggebend.

Die Lebenserwartung wird anhand von Tabellen im § 14 Abs. 1 BewG (Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung) statistisch erfasst. Dies bildet ermöglicht die Berechnung des wichtigen Kapitalwertfaktors.

Nun wird der Beleihungswert durch Kapitalwertfaktor, anschließend durch zwölf Monate geteilt.
Zum Schluss wird bei der Berechnung die eigentlich im Monat zu erzielende Miete subtrahiert, da wir als Rentner ja unser lebenslanges Wohnrecht erhalten. Nun liegt uns als Ergebnis die monatliche Immorente vor.

  • ein Rentner-Paar, sie 65 Jahre, er 69 Jahre alt 
  • sie haben ein Haus mit 135 m² Wohnfläche
  • Verkehrswert 345.000 Euro
  • Beleihungswert der Immobilie ca. 258.750 Euro
  • Wohnfläche 135 m² x 7,50 Miete gem. Mietspiegel = 975 Euro
  • Die Ehefrau hat noch eine Lebenserwartung von 21 Jahren, der Ehemann nur 14,94 Jahren. Somit wird bei der Berechnung der Verrentung die Ehefrau als Längstlebende berücksichtigt
  • Beleihungswert 258.750 Euro : Kapitalwertfaktor 12,613 : 12 Monate.
  • = 1.709,55 Euro abzüglich Wohnrecht (entgangene Miete) 975 Euro/Monat
  • verbleibt eine monatliche Immobilienrente von Euro 734,55 Euro

Sie können zwischen Leib- und Zeitrente wählen, doch worin unterscheiden sich diese und was ist besser?

Im Allgemeinen können wir festhalten, dass beim Modell der lebenslangen Immorente (Leibrente) Ihre monatliche Altersabsicherung niedriger ist als bei dem der Zeitrente. Ein Vorteil der Zeitrente ist, dass Sie selbst weniger Risiko haben, wenn es um eventuelle Einbußen geht (falls Sie früher ableben, als erwartet oder erhofft).

Nachteilig am Zeitmodell ist wiederum, dass Sie zwar nach Tätigung der letzten Zahlung weiterhin Ihr Wohnrecht bis zu Ihrem Ableben haben, aber dann natürlich ab einem gewissen Zeitpunkt keinen regelmäßig zusätzlichen Geldzufluss mehr besitzen.

Natürlich bildet der aktuelle Verkehrswert Ihrer Wohnimmobilie die Grundlage für Ihre Immorente.

Wir als Ihr Niederrheinmakler aus Sonsbeck können Ihnen ein objektives Gutachten über den Verkehrswert erstellen.

Sie können sich schon einmal selbst Gedanken darüber machen, welches Rentenmodell Sie für Ihre Altersabsicherung anspricht.

Lassen Sie hierbei mit einfließen, ob Sie weiterhin in Ihrer Wohnimmobilie wohnen möchten oder sich vielleicht doch im Alter räumlich verkleinern möchten. Sie sollten für sich selbst entscheiden, ob Sie lieber langfristig, bis zu Ihrem Tod, Zahlungseingänge erhalten möchten (Leibrente) oder doch lieber weniger Verlustrisiko eingehen, aber dafür nur eine zeitlich begrenzte Zusatzrente erzielen möchte. Oder aber ob Sie lieber eine Einmalzahlung in Form eines Barwertausgleichs erhalten möchten, die dafür insgesamt etwas geringer ausfällt.

Bevor Sie sich für einen Anbieter entscheiden, bringen Sie mehrere Anbieter in Erfahrung, denen Sie unser Gutachten präsentieren können. Bei Ihrer Auswahl können Sie sich Erfahrungen anderer Rentenbezieher zu Gemüte führen. Prüfen Sie die Seriosität der Rentenanbieter, z. B. indem Sie einen Steuerberater oder Fachanwalt hinzuziehen.

Zum Schluss möchte ich Ihnen noch einmal von unserem Ehepaar Krause erzählen. Bei ihnen haben wir eine Sonderlösung gefunden, eine Art „Barwertausgleich“. Der Käufer war als Kapitalanleger an einem guten Mieter interessiert und die Krauses mit ihren Mitte 80, wollten nur einige Zeit als Mieter bleiben, um Zeit (und Geld) zum Reisen haben. Der Autor Franck Winnig hat sie für uns interviewt:

„Das Gespräch mit Herrn Büren war sehr interessant. Ausziehen wollten wir auf keine Fälle aus unserem Haus. Wir sind beide noch fit und wollen gerne viel Reisen. Wir hatten die Idee von einem Verkauf an jemanden, der uns hier als Mieter wohnen lässt. Und genau den hat Herr Büren gefunden. Der Verkaufspreis ermöglicht uns ein komfortables Leben, und die Miete, die wir zahlen, ist absolut fair. Und unser Vermieter hat mit uns einen Mieter, der das Haus gut kennt und der es wertschätzt.“

So habe ich einen Mietvertrag über fünf Jahre mit einer Option für weitere fünf ausgehandelt, danach wollen die Krauses in ein betreutes Wohnen, mit 90 bzw. 95 Jahren zu erwarten. Ein fairer Deal für beide Seiten, nicht wahr?

  1. Die Immorente hat sich, weshalb auch immer, noch nicht stark in unserem Land durchgesetzt, so auch nicht im Gebiet Niederrhein in den Orten Sonsbeck, Alpen, Rheinberg, im Kreis Kleve in Kevelaer, im Kreis Wesel in Xanten oder im Kreis Kleve.
  2. Sie bietet uns, besonders Ihnen im höheren Alter, die Möglichkeit, ohne Aufwand das Einkommen im Alter aufzubessern. Nach einmalig intensivem Aufwand von der Recherche über die Prüfung bis zu Vertragsabschluss haben Sie keinerlei weiteren Zeit- und Kraftaufwand mehr und können Ihren Ruhestand auskosten.
  3. Sie müssen sehr vorsichtig bei der Wahl des Anbieters sein und keine überstürzten Entscheidungen zu treffen, um ein böses Erwachen zu vermeiden. Stützen Sie sich unbedingt auf Erfahrungen von anderen „Immo-Rentnern“, Anwälten und Steuerberatern.
  4. Treffen Sie keine voreilige Entscheidung, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen.

Rufen Sie mich herzlich gerne an, wenn Sie an einem Wertgutachten Ihrer Immobilie oder darüber nachdenken, Ihr Ihr Haus umzubauen oder vielleicht weiter als Mieter nutzen möchten. Tel. 02838 776 77 37 oder schreiben Sie mir über das Kontaktformular.

WOLFRAM BÜREN ist Ihr Niederrhein Makler und Immobilienfachmann für das Gebiet Niederrhein, und die Kreise Wesel und Kleve. Sein Büro ist in Sonsbeck, einer Gemeinde im Westen Nordrhein-Westfalens mit 8.675 Einwohnern. Seine professionellen Wurzeln wuchsen in der Baubranche, mit seiner Firma „Massivbau Niederrhein“ kann er auf einen großen Erfahrungsschatz beim Bau von Privathäusern punkten.

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