Scheidungsrecht und Immobilien - Was geschieht mit dem gemeinsamen Heim?

Oft ist das der Regelfall: Im guten Glauben, dass die Liebe ewig hält, wurde auf einen Vertrag verzichtet. Nun kommt es doch zur Scheidung. Was gilt jetzt rechtlich und was bedeutet das für das gemeinsame Haus?

Wurde die Ehe ohne anderslautende Vereinbarung geschlossen, gilt sie rechtlich als Zugewinngemeinschaft. Hier greift automatisch die Grundannahme, dass beide Partner zur Erwirtschaftung des gemeinsamen Besitzes beigetragen haben- unabhängig davon, wer tatsächlich wie viel beigetragen hat.

Das bedeutet, dass sämtliches während der Ehe erworbene Vermögen -also der gemeinsame Zugewinn – zu gleichen Teilen den Partnern zusteht, wenn es zur Trennung kommt. Im Scheidungsfall erfordert das den sogenannten Vermögensausgleich. Um ihn nutzen zu können, muss einer der Eheleute ihn beim Familiengericht beantragen.

Wurde während der Ehe ein Haus oder eine Wohnung angeschafft, wird auch dies als gemeinsamer Zugewinn betrachtet. Beiden Partnern steht also theoretisch die Hälfte davon zu. In diesem Fall haben die Partner im Falle einer Scheidung unterschiedliche Möglichkeiten, den Umgang mit dem gemeinsamen Immobilieneigentum zu regeln, die wir Ihnen nun kurz erläutern werden.

Für mehr Informationen für Immobilienbesitzer im Gebiet Niederrhein, dem Kreis Wesel, dem Kreis Kleve oder den Orten Sonsbeck, Alpen, Rheinberg, Kevelaer, Xanten oder Geldern leben, haben wir diese Informationen zusammengestellt.

Viele Paare entscheiden sich für diese Variante, da sie vergleichsweise unkompliziert ist. Die Immobilie wird verkauft und das Geld geteilt. Wenn der Umgang miteinander noch einigermaßen gut möglich ist, kann der Immobilienverkauf durch die Ex-Partner selbst gemeinsam vorgenommen werden.

Noch einfacher geht es mit einem Makler. Er organisiert sämtliche Abläufe und kümmert sich um Besichtigungstermine und Kaufinteressenten.

Ich erinnere mich an ein Gespräch vor einigen Wochen, da sprach ich mit einer Dame, nennen wir sie Frau K. aus der Nähe von Geldern. Ihr Mann hatte sie verlassen und zuerst hatte sie versucht, über eine Untervermietung und einer kleinen WG die gemeinsame Wohnung zu halten. Das hätte auch gut funktionieren können, bot die Bauweise über zwei Etagen diese Lösung an. Aber Frau K. stellte fest: „Ich habe 20 Jahre mit meinem Mann gelebt. Aber jetzt mit einer fremden Person, auch wenn es eine Frau ist, zusammen zu ziehen, dafür fühle ich mich mit meinem 52 Jahren einfach zu alt. Das schaffe ich nicht.“ Der Ehemann wollte die Maisonette verkaufen. Er war inzwischen zu seiner neuen Lebenspartnerin nach Süddeutschland gezogen. Er inserierte in ImmobilienScout und schickte Frau K. die Interessenten zur Besichtigung ins Haus.

Frau K. fühlte sich sehr bedrängt. Zum Verkauf kam es natürlich nicht. Interessenten, das habe ich in den Jahren meiner Maklertätigkeit oft erfahren, haben einen untrüglichen Riecher dafür, wenn sich zwei Eigentümerparteien uneins sind. Das wird in den Preisverhandlungen gnadenlos ausgenutzt. Gleiches gilt übrigens auch bei zerstrittenen Erben.

Ich habe dann mit meinem Team die Wohnung aus dem Netz nehmen lassen und erst einmal das Exposé über die VIP-Kunden von uns verschickt, die dafür wirklich infrage kommen könnten. Gleichzeitig habe ich meine Kollegen der Immobilienbörse angetickert, hier arbeiten wir mit über 60 Kollegen aus Nordrhein-Westfalen zusammen.

Ich habe die Wohnung dann mit Sabine Knauf aus unserem Büro angeschaut. Ich hatte ihr nichts von der Vorgeschichte gesagt, ich wollte ihren unverstellten Blick. Sie merkte der Wohnung sofort den „Trennungsgeruch“ an. Hören Sie, was sie dazu sagt:

„Diese Wohnungen strahlen eine leichte Tristesse aus. Man sieht das halbgemachte Bett, die halbleere Seite im Bad und man spürt förmlich diesen Gout der Trostlosigkeit.“

Das kann man ändern. Das können wir als unabhängiger Beobachter ändern. Es sind nur Kleinigkeiten, aber die machen viel aus.

Letztendlich konnten wir die Wohnung dann nach nur drei Terminen mit jeweils vier oder fünf Interessenten gut verkaufen. Aber das Schönste an der Geschichte ist das Ende: Frau K. hat sich mit der Familie, die ihre Wohnung kaufte, inzwischen angefreundet, hat sogar schon die Tochter eingehütet. Und beim Notartermin war Frau Knauf (sie ist übrigens meine Schwester) wohl eine starke Stütze, als Frau K. das erste Mal wieder auf ihren Noch- und heute Ex-Mann traf.

Laufende Immobilienkredite müssen im Falle eines Verkaufs normalerweise vorzeitig gekündigt werden. Das kann unter Umständen ins Geld gehen, denn es muss mit der Forderung einer Vorfälligkeitsentschädigung durch den Kreditgeber gerechnet werden.

Achtung: Der Immobilienverkauf sollte – egal ob vor oder nach der Scheidung – erst in Angriff genommen werden, wenn Zugewinnausgleich und Eigentumsrechte endgültig geklärt sind.

Auch diese Variante wird häufig gewählt: Ein Partner behält das während der Ehe angeschaffte Haus und zahlt dem anderen Partner die Hälfte des Immobilienwertes in Form von Geld aus.

Dafür wird der Immobilienwert bestimmt und die eventuell noch vorhandenen Restschuld abgezogen. Die Hälfte des Restwertes ist der fällige Auszahlungsbetrag im Zuge eines Zugewinnausgleichs.

Durch Auszahlung wird der verbleibende Partner zum alleinigen Besitzer. Dies macht entsprechende Änderungen im Grundbuch, sowie gegebenenfalls eine Darlehensübertragung notwendig. Es sollte beachtet werden, dass Kreditgeber nicht verpflichtet sind, diese auch zu gewähren. Üblicherweise entscheidet die Bonität des verbleibenden Eigentümers über die Zustimmung der Bank.

Nicht zwangsläufig endet jede Trennung im verbitterten Rosenkrieg. Wenn die Verständigung klappt und man sich einig wird, kann die gemeinsame Immobilie auch vermietet werden. Insbesondere wenn noch ein Kredit auf dem Haus lastet, kann das vorteilhaft sein.

Die Tilgung kann dann über die Mieteinnahmen weiterlaufen und es entstehen keine zusätzlichen Kosten durch eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung. Änderungen im Grundbuch müssen bei dieser Variante nicht vorgenommen werden. Es fallen also auch diese Kosten weg.

Wir würden diese Option allerdings wirklich nur empfehlen, wenn die Kommunikation zwischen den Ex-Partnern reibungslos klappt. Bei Vermietung sind nämlich funktionierende Absprachen und eine geregelte Verwaltung der anfallenden Aufgaben unerlässlich.

Die Immobilienverwaltung kann übrigens auch durch einen externen Verwalter erfolgen. Dies ist allerdings mit Kosten verbunden.

Unter einer „Realteilung“ wird in diesem Fall der Umbau eines Hauses in zwei separate Wohneinheiten verstanden. Wenn es sich baulich umsetzten lässt, können also in einem Haus zwei Eigentumswohnungen entstehen. Diese müssen gänzlich voneinander abgetrennt sein und über separate Eingänge verfügen.

Wenn beide ehemaligen Partner den Wunsch haben, das Immobilieneigentum zu halten, kann die Realteilung eine Möglichkeit bieten. Über die Nutzung der eigenen Einheit können die Parteien dann jederzeit selbst entscheiden, ohne dass eine weitere Absprache nötig ist. Es besteht die Möglichkeit, die jeweilige Wohnung selbst zu nutzen oder aber zu vermieten. Auch ein späterer Verkauf ist möglich.

Hier kann ich Ihnen mit unserer Schwesterfirma, der Massivbau Niederrhein, helfen.

Auch wenn eine Ehe zerbricht, wünschen sich die Eheleute im Normalfall dennoch eine vorteilhafte Lösung für gemeinsame Kinder. Deshalb kann es eine Option sein, sich darauf zu einigen, die Immobilien auf das Kind zu übertragen.

Sämtliche Rechte und Pflichten in Bezug auf das Haus gehen damit auf das Kind über. Bei einem volljährigen Kind ist das relativ problemlos möglich. Handelt es sich um ein noch nicht volljähriges Kind, muss das Vormundschaftsgericht hinzugezogen werden. Es muss in diesem Fall schriftlich der Übertragung zustimmen.

Dieses Vorgehen ist eigentlich für beide Parteien eher unschön und unvorteilhaft. Es sollte deshalb nur in Betracht kommen, wenn wirklich keine Einigung auf eine andere Regelung zustande kommt.

Die Teilungsversteigerung muss durch einen der Partner beim Amtsgericht beantragt werden. Dieses informiert den anderen Partner und räumt ihm die Möglichkeit ein, innerhalb von zwei Wochen Einwände gegen die Versteigerung zu erheben. Hier könnte beispielsweise eine negative Auswirkung auf das Kindeswohl gemeinsamer Kinder angeführt werden.

Gibt das Gericht dem Einwand statt, ruht das Verfahren für ein halbes Jahr und wird dann erneut geprüft. Wird einer Versteigerung gerichtlich zugestimmt, wird ein entsprechender Termin öffentlich bekannt gegeben. Außer den aktuellen Eigentümern haben dann sämtliche Interessenten die Möglichkeit das Objekt zu ersteigern.

Dabei wird meist nicht der wirkliche Verkehrswert des Objektes erzielt. Durchschnittlich werden bei solchen Versteigerungen nur 60% des Wertes erreicht. Die Gerichtskosten werden zusätzlich vom Erlös abgezogen.

Zum Schmerz der Scheidung kommen bei einem solchen Verfahren also noch deutliche finanzielle Einbußen und damit ist das Vorgehen letztlich für keine der Trennungsparteien vorteilhaft.

Gibt es keine anderweitige Vereinbarung zwischen den Eheleuten, wird, wie bereits erklärt, der Zugewinnausgleich im Falle einer Trennung angewendet. Dies gilt jedoch nicht für Immobilien, die durch eine Erbschaft erworben wurden.

Eine Erbschaft erfolgt üblicherweise bei Verwandtschaft über die gesetzliche Erbfolge oder durch ein Testament und gilt damit rechtlich als persönliche Zuwendung. Im Rahmen eines Scheidungsverfahrens zählt sie damit nicht zum Zugewinn. Der Ehepartner hat in diesem Fall kein Recht auf die Immobilie und es besteht kein Anspruch auf Auszahlung.

Dies gilt auch bei einem vorweggenommenen Erbe durch Übertragung noch zu Lebzeiten des Erblassers.

Lediglich wenn der Ehepartner ausdrücklich Bestandteil der persönlichen Zuwendung des Erblassers ist, können Rechte geltend gemacht werden.

Wenn Sie weitere Fragen zum Thema haben oder unsere Unterstützung benötigen, um eine geeignete Regelung für Ihre Immobilie umzusetzen, können Sie sich vertrauensvoll an uns wenden.

Im Gebiet Niederrhein, dem Kreis Wesel, dem Kreis Kleve und insbesondere in den Orten Sonsbeck, Alpen, Rheinberg, Kevelaer, Xanten und Geldern sind wir jederzeit gern für Sie da! Gemeinsam finden wir sicher Schmerz und Schwierigkeiten zum Trotz eine Lösung!

Rufen Sie jetzt an unter Tel. 02838 776 77 37 oder nutzen Sie das Kontaktformular.