SO FUNKTIONIERT EINE IMMOBILIENWERT-ERMITTLUNG

Marktwert

Am Anfang sprach ich von dem gewünschten Verkaufspreis. Dieser, nennen wir ihn einmal: Wunschpreis, ist nicht identisch mit dem tatsächlichen Erlös, den Sie erzielen werden. Und jetzt wird es kompliziert: Da haben wir noch den Angebotspreis, der kann sich gerade bei Privatverkäufern sehr von dem eigentlichen Wunschpreis unterscheiden, da er oft erstmal weitaus höher angesetzt wird.

Dieser Angebotspreis wird von Interessenten auch gerne auch als eine Verhandlungsbasis verstanden, wobei ein professioneller Immobilienmakler dies umgehen wird.

Ihr Niederrhein Makler setzt in der Regel den Angebotspreis mit dem eigentlichen Marktwert an: Denn diesen können wir sicher argumentieren und damit auch seriös verhandeln.

Ich möchte etwas Licht ins Dunkle bringen und Ihnen helfen, in diesem Sammelbecken an Fachbegriffen nicht unterzugehen.

Fangen wir zunächst mit den einfachen Definitionen an: Der Marktwert beschreibt den Wert eines Wirtschaftsobjektes, der von Marktteilnehmern als angemessen empfunden wird. Das bedeutet, Marktteilnehmer sind bereit, bei Interesse an Ihrem Objekt diesen Angebotspreis zu zahlen.

Innerhalb des Immobilienmarktes wird Marktwert synonym zum Begriff Verkehrswert genutzt. Es handelt sich also in unserem Fall um dasselbe. Die Wertermittlung sieht den Vorgang vor, diesen Marktwert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Dieser Vorgang ist durch das Deutsche Baugesetzbuch im § 194 klar definiert und vorgegeben.

Wertermittlung

Ihr Immobilienwert ist niemals gleichbleibend und wandelt sich mit der Zeit. Einfluss auf eventuelle Wertverluste oder Wertsteigerungen haben unterschiedliche, sich verändernde Faktoren, weshalb der Wert bei jedem Verkauf neu ermittelt werden muss. Hierbei helfen Ihnen Immobilienmakler und Sachverständige.

Man kann die Bewertung einer Immobilie aus verschiedenen Winkeln betrachten, weshalb sich hier ebenfalls verschiedene Definitionen herauskristallisieren. Wir wollen nun einen Blick auf bank-, steuer- und baurechtliche Besonderheiten werfen.

Bankrecht

Die Definition aus bankrechtlicher Sicht ergibt sich aus § 16 PfandBG (Pfandgesetzbrief). Dieses Bankrecht legt den Marktwert als den Schätzbetrag fest, für welchen Ihre Immobilie am Tag der Bewertung verkauft werden könne.

Die Voraussetzung hierfür: Der Verkaufsprozess findet nach einem angebrachten Zeitraum der Vermarktung unter Umsicht, Sachkenntnis und zwanglos statt.

Steuerrecht

Dieses ist im Wertermittlungsverfahren (WertV) geregelt und weist eine Verordnung zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken auf.

Der Gesetzgeber gibt zur Verkehrswertermittlung Richtlinien vor, welche die Grundlage für Sachverständige bilden. Diese sind notwendig, um beispielsweise den Verkehrswert im rechtlichen Rahmen und unter Berücksichtigung der Belastung für Sie als Eigentümer zu bestimmen. Sie helfen Sachverständigen ebenfalls, wenn Enteignungsentschädigungen vorliegen sollten.

Baurecht

Laut § 194 BauGB (Baugesetzbuch) ist eine Immobilienbewertung aus baurechtlicher Sicht folgendermaßen definiert: Der Marktwert bestimmt den Verkaufspreis, der zum Moment der Wertermittlung zu erwirtschaften wäre.

Sachverhalte (Beschaffenheit, Lage von Grundstück und Zustand) müssen hier mit einfließen. Individuelle Besonderheiten fließen hier nicht mit ein.

Wertermittlungsverfahren

Zum besseren Verständnis blicken wir nach den vorausgegangenen Definitionen auf das Wertermittlungsverfahren, das Fachleuten bei der Bestimmung von Immobilien- und Grundstückswerten hilft.

Was benötige ich? Daten. Informationen zu Beleihungswert und Bodenrichtwerten Ihres Objektes. Diese und weitere Informationen helfen mir mit Zuhilfenahme von spezifizierten Bewertungsverfahren, den Verkehrswert Ihrer Immobilie in Sonsbeck, Alpen, Rheinberg, Kevelaer, Xanten oder Geldern zu bestimmen.

Selbstverständlich ist dieser Immobilienverkehrswert nicht unabänderlich. Der Wert, der auf dem Gutachten vermerkt ist, bildet einen Schätzwert, der am Verkaufstag mit der größten Wahrscheinlichkeit erzielt werden kann: den wahrscheinlichen Verkaufswert.

Ich treffe in den allermeisten Fällen mit unserer Prognose ins Schwarze. Und manchmal schaffen wir es sogar, diesen Preis zu steigern, wenn wir die Nachfrage einer Immobilie steigern können, zum Beispiel durch ein gutes Marketing oder durch Einbindung unseres Partnernetzwerk mit der Westdeutschen Immobilienbörse, in der wir die Interessenten von 60 weiteren Maklern aus Nordrhein-Westfalen kontaktieren.

Für das Ergebnis unseres Wertermittlungsverfahrens bildet die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) die Gesetzesgrundlage. Diese richtet sich ebenfalls nach §194 BauGB.

Diese Ermittlung kann durch Immobilienmakler und Sachverständige erfolgen. Gerichte und Behörden erkennen Verkehrswertgutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen an.

Bodenrichtwert

Sobald ich den Angebotspreis errechnen will, beginne ich mit dem Bodenrichtwert. Dieser steht als Wert für die Quadratmeter nicht bebauten Bodens Ihres Grundstücks.

In regelmäßigem Turnus werden in jedem deutschen Bundesland die durchschnittlichen Werte pro Quadratmeter bestimmt und festgelegt. Hierfür werden die Preise für den Grundstücksverkauf genutzt. Beauftragte Sachverständigenausschüsse geben diese dann in den amtlich akzeptierten Kaufpreissammlungen preis.

Wichtig: Der Bodenrichtwert ist nicht gleich der Verkehrswert. Er ist schlichtweg eine durchschnittliche Errechnung, die sich aus den Verkaufspreisen sämtlicher Grundstücke zusammensetzt. Individuelle Faktoren fließen hier nicht mit ein – und diese haben einen gewichtigen Einfluss auf den Verkehrswert Ihrer Immobilie.

Der Bodenrichtwert lässt sich jedoch auch unter Berücksichtigung des Vergleichswertverfahrens bestimmen. Dazu später.

Beleihungswert

Beim Blick auf Kredite und Darlehen zeigt sich der Beleihungswert als wichtiger Aspekt. Er stellt den Grenzbetrag der Darlehenshöhe unter Berücksichtigung Ihrer Immobilien als Sicherheit dar.

Die Höhe vom Beleihungswert ist meist geringer, aber niemals größer als die Höhe des Marktwertes. Marktentwicklungsspekulationen fließen hier nicht mit ein, da ein Kreditgeber seine Investition schützen möchte.

Verfahren: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren

Verfahren der Gutachter

Zur Ermittlung des Grundstücks-, Wohnungs-, Gewerbeimmobilien- oder Hauswert bedienen wir uns verschiedener Techniken.

Einen aussagekräftigen Hauswert erhalten wir durch Ertragswertverfahren, Sachwert- oder Vergleichsverfahren. Welches wir wählen, ist abhängig von den örtlich individuellen Umständen.

Sachwertverfahren

Wenn wir als Maklerteam aus Sonsbeck Ihr Ein- oder Mehrfamilienhaus im Gebiet Niederrhein in Sonsbeck, Alpen, Rheinberg, im Kreis Kleve, in Kevelaer, im Kreis Wesel, in Xanten oder in  Geldern verkaufen wollen, dient uns das Sachwertverfahren als besonders geeignete Methode.

Bei dieser Methode fließen die Faktoren Lage, Alter und altersbedingte Abnutzungserscheinungen mit ein.

Sie ist sinnig, wenn es um ein Wohnhaus mit einer oder wenigen Parteien geht, bei denen es nicht vornehmlich um den Ertrag geht. Der Sachwert (= Realwert) errechnen wir bei dieser Technik, indem wir den Bodenwert und Herstellungskosten ermitteln und miteinander addieren.

Ertragswertverfahren

Meistens nutzen wir dieses zur Wertbestimmung von Miets- und Mehrfamilienhäusern mit mehreren Wohneinheiten oder gewerblichen Immobilien. Es geht bei diesem Verfahren um s.g. Rendite-Objekte, die der Vermehrung von Kapital dienen sollen.

So kann ich einschätzen, wie viel Ertrag das Objekt dem künftigen Eigentümer erbringen kann, und dient so als Kalkulationsfaktor für notwendige Investitionen. Zur Immobilienwertermittlung mische ich marktübliche Multiplikatoren mit dem Reinwert des Objekts.

Mieteinnahmen (netto) von einem Jahr werden durch Kapitalisierungssatz, der aus risikolosem Zinssatz errechnet wird, dividiert. Es fließen Unterhalts- und Verwaltungskosten, Altersentwertung, Leerstandsrisiko und noch weitere Faktoren mit in die Berechnung ein. Der Gebäudewert ist höher, wenn der Kapitalisierungssatz niedriger ist.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist das gängigste Verfahren für uns Profis. Hierbei schließen wir gegenwärtige Marktentwicklungen in unsere Wertermittlung mit ein, weshalb das Vergleichswertverfahren besonders exakt ist. Ferner ist es leicht nachzuvollziehen, unkompliziert und kann für sämtliche Immobilien genutzt werden.

Das genaue Ergebnis beruht auf der Informationslage, die uns zur Verfügung steht. Das Prinzip dieser Methode beruht auf der Zahlungswilligkeit möglicher Käufer, also wie viel jemand bereit ist, zu bezahlen.

Daher wird Ihre Immobilie mit den umliegenden Liegenschaften verglichen, die dieser möglichst stark ähneln.

In Regionen, in denen uns nicht so viele Werte zum Vergleich zur Verfügung stehen fehlen leider oft Vergleichswerte, weshalb die Beurteilung hier schwerer ist.

Bei besonders bei luxuriösen Bauten wie Villen, kostspielige Architektenhäuser oder sehr unkonventionelle, eventuell künstlerische Bauten findet die sogenannte „hedonische“ Schätzmethode ihren Einsatz.

Als Makler aus der Region Niederrhein profitiere ich von meiner langjährigen Erfahrung im Bereich Immobilienvermarktung und meiner Arbeit als Bauträger. Für den Privatverkäufer und Laien eignet sich diese Methode zur Wertermittlung leider oft nicht.

Der Fall aus Xanten

Dieses einfache Prinzip aus der Marktwirtschaft findet sich auch bei Ihrem Hauswert wieder. Sowohl Nachfrage als auch Angebot bestimmen hierbei den Immobilienpreis, den Sie auf dem aktuellen Markt verlangen können. Hier greift allerdings ein klug geplantes Marketing: Letztendlich tun wir alles, um möglichst viele Interessenten auf Ihre Immobilie aufmerksam zu machen und die Nachfrage zu steigern.

An dieser Stelle möchte ich Ihnen von einem Fall erzählen, mit dem ich letztes Jahr zu tun hatte. Da erbte eine nette Dame aus Xanten eine Wohnung, als ihre Schwester verstarb. Noch gram vor Kummer räumte sie die Wohnung mit einer Freundin leer, als es an der Tür klingelte und der Nachbar sein Beileid ausdrückte. Zwei Sätze später wies er auf seine jahrelange Hilfsbereitschaft hin und drei weitere Sätze später bot er an, die Wohnung zu verkaufen.

Das ginge doch schnell und ganz ohne Makler und der Preis von 160.000 Euro wäre auch fair, zumal in der Nähe angeblich Pläne für den Bau eines Ausländerheims vorlägen – sagte er und die würden sich negativ auf den Wert der Wohnung auswirken können. Hatte er da Recht?

Die Freundin der Dame war anderer Meinung. Sie rief bei mir an (wir kannten uns von einem Wohnungsverkauf von vor einigen Jahren) und bat um ein solides Wertgutachten.

Ich mache es kurz. Mein Gutachten lag um gut 25.000 Euro höher und nachdem die Wohnung leergeräumt war, schickte ich die Maler durch. Denn nach 25 Jahren sah man ihr das Alter an! Eine überschaubare Investition, die sich lohnte! Bei einer offenen Besichtigung unserer vorgemerkten Interessenten und weiteren Anfragen über eine Flyeraktion aus der Nachbarschaft, konnten wir die Nachfrage maximieren. Und so wurde der Angebotspreis von 189.000 Euro noch einmal übertroffen werden. Das Plus im Vergleich zum Nachbarn: 36.000 Euro. Ist da das Honorar eines Maklers nicht gut investiertes Geld? Was lernen wir daraus?